Sono da annoverare tra gli affitti brevi quei contratti stipulati da persone fisiche (non esercenti attività di impresa) di durata non superiore a 30 giorni.
Nella maggior parte dei casi si tratta di affitti turistici (potrebbe in realtà anche trattarsi di trasferte di lavoro a “tempo”). Per tali contratti non sussiste obbligo di registrazione (salvo che non si sia in presenza di un atto pubblico o scrittura privata autenticata). Per questi contratti dal 2017 è stato possibile optare per l’applicazione della cedolare secca anziché con la tassazione ordinaria IRPEF.
Spesso l’incontro tra proprietario ed inquilino avviene tramite intermediari immobiliari, anche on line, e quando il prezzo viene pagato tramite l’intermediario, quest’ultimo è tenuto a effettuare una ritenuta pari al 21%dei canoni. Tale ritenuta viene considerata a titolo d’imposta quando il locatore ha optato per la cedolare, a titolo d’acconto in caso contrario.
La Legge di bilancio 2024 prevede l’aumento dell’aliquota della cedolare secca per le locazioni brevi dal 21 al 26%, ma soltanto quando sia destinato alla locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta.
Quindi l’aliquota del 21% viene mantenuta qualora sia locata una sola abitazione, mentre il 26% nel caso in cui venga locato più di un immobile durante un periodo di imposta.
Tenuto presente che viene anche previsto l’accorpamento dei primi due scaglioni IRPEF con tassazione al 23%, potrebbe far risultare meno conveniente l’applicazione della cedolare, soprattutto in presenza di detrazioni e deduzioni IRPEF importanti. Ma le addizionali regionali e comunali insieme spesso raggiungono, se non addirittura superano, il 3% e quindi passare dal 23% base al 26% effettivo IRPEF e addizionali, sarà piuttosto comune. A questo punto cedolare o meno la differenza la faranno eventuali detrazioni/deduzioni.
Quando invece vengono locati più di quattro immobili con affitti brevi, si configura attività imprenditoriale (L.178/2020). Quest’ultima può esser svolta aderendo al regime forfettario (nel rispetto dei vari requisiti richiesti per l’accesso a tale attività) e per i primi 5 anni, la tassazione prevista è pari al 5% sul 40% degli incassi (codice ATECO per affittacamere, B&B…). Sebbene la tassazione sia molto agevolativa rispetto a quella IRPEF, occorre ricordare che l’imprenditore è obbligato alla contribuzione INPS,che sebbene non preveda minimali da versare, è pari al 24% del reddito imponibile lordo.
L’evoluzione della normativa inviata quindi i contribuenti a valutare bene quale sia la soluzione loro più favorevole, stante le novità in arrivo.
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